81けんの投資用不動産のQ&A 1/5

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投資用不動産の譲渡所得の申告の件です。５年前に所得したマンションの、所得費の書類がないものもあり、提出要請があると困ってしまいます。提出を求められるケースはありますでしょうか？（ＥＴＡＸ）で申告しますちなみに売買契約書・不動産取得税領収書はありますが、登記費用の領収書と修繕積立一時金や取得時に取り付けた設備の支払い明細などがありません。...

2012-02-08
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サラーリーマンが投資用不動産を購入して、家賃収入が入っていない状態なのですが、開業届を提出すると、節税になるんでしょうか？説明されているサイトありましたら教えてください。...

2012-01-02
投資用不動産を購入して平成２３年度中に、賃貸可能な状態になっており現に賃借人を捜していたというのなら、平成２３年中に開業していたとして不動産所得について赤字で申告することが可能です。当然ですが、賃借人を捜していたということが仲介業者との契約書等で客観的に証明できることが必要です。不動産所得の赤字は、土地取得のための借入金利息相当額を除いて、他の所得との損益通算ができ、その分所得が少なくなり税金が安くなリます。申告書に添付する収支内訳書の説明欄に、賃借人を捜している状況や、いつから収入が入るかなどを記載しておけば良いでしょう。できれば申告書提出までに賃貸できて収入も入っていると、気兼ねなく申告できるのですが。なお、開業届が必要なのは事業規模の不動産所得がある場合です。事業規模でない場合は開業届の提出は義務ではありません。http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1399.htm...
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投資用不動産の購入を考えております。対象は東京２３区内の一棟アパートです。どのくらいの価格で購入してよいかわからず、似たような物件の過去の成約価格を調べているのですがインターネット上で見当たりません。レインズはマンション・戸建だけなのでアパートの情報がありません。どこか良いサイトはございますでしょうか？どなたかご教授ください。...

2011-12-17
アパートのオーナーをしているものです。都内の一棟アパートでしたら、2000万円付近の物件が多いですね。具体的なアパートの情報については、他の方が具体的なURLを紹介されているので、そちらを参考にするといいと思います。また、都内の2000万円付近のアパートですと、築20年以上は経過している物件が多いので、運用に工夫する必要がありますね。あまりに汚いアパートですと、入居者が付かないのはもちろん、入居する方の質が落ちることが多いので、トラブルが多くなるので注意して下さい。ちなみに運営のコツとしては、都内のアパートですとブロードバンドの有無でかなり入居率が変わってきますね。アパートに高速インターネットを敷設するのはもちろんですが、入居者それぞれに別途契約させるよりはネット料金無料のアパートという風にしておけば、入居者探しに困らないと思います。その分の費用は共益費を上げることでまかなえますしね。そういったものが、アパートのオーナー向けにパックになっているものもあるので、そういうのを導入すれば、古いアパートでもあまりお金をかけずにリモデルすることができますね。こちらのページが参考になります。http://joshibeyatsukuru.com/不動産投資は色々勉強することが多いので、他の方の意見も含め、色々な角度から参考にしてみてください。...
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（100枚）女について納得できないこと。女の人生って顔とそこそこの学歴さえよければすべてが手に入りますよね。男は自分ですべて積み上げていかなければなりません。起業して財を成す。身を削るような思いをし，命をかけて起業してやっと充実する人生。それに比べて女は顔さえよければでかい態度を取り，周りもそれを見て見ぬふりです。身体を捧げれば俺みたいな男と付き合うことができる。信じられないかもしれませんが，おれは内部留保を除いた税引き後の手取りが4000万です。貯金は2億で投資用不動産と自宅を含めると5億くらいあります。やっと中産階級です。死ぬ思いで一人で努力してきてやっとたどり着いた状況。今は安定して休みも多く，暇もかなりある状況です。でもおれの周りの女は命をかけてるわけでも無く，マーチくらいの女が天然キャラで馬鹿なフリして開業医や実業家と付き合おうとする女がたくさんいます。なめ腐ってる女が多いんですよ。お前ら小娘のクズ女のくせに調子乗んなよという次第です。医者の女が医者と付き合うのは納得，自分で努力して成功した女が実業家と付き合うのは納得です。でも美人で早慶くらいの女が成功もしてもいないくせに俺みたいな男と付き合えると思うなよってことです。話していると俺と付き合えると思ってる奴が多いみたいです。お前はおれと話すことすら烏滸がましいわ。それくらい解れや。世の中の女に対する甘さが許せません。本当のことを言うとこんなことを思わないような穏やかな心を持ちたいです。でも調子乗ったふざけた女を目にするたびにこのような感情が沸き上がってきてしまいます。アドバイスをお願いします。回答してくださる方はできれば年代と性別記入をお願いします。...

2011-12-11
40代女性です。私が成功した男性だったら、同じことを多少なりとも思うかもしれません。そして、同じレベルの女性でないと本命にはしないかも。やはりそういう男性は価値観が違ってくると思うので。高学歴の美女や高収入の男性といえば、世間でいう高い「スペック」の持ち主ですが、スペック重視でない人間にとっては、付いてたらラッキーなオマケみたいなものです。宮本輝の「命の器」という作品にあるように、人は人間としての器・度量・程度が根底で似た人としか付き合えないのだと思います。...
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不動産売却後、ローンを返済したときの税金にについて投資用不動産を売却し、その売却金で売却した不動産のローン残債を全額返済したとき、税金の払い方はどの様になるのでしょうか?例えば、売却金1,000万円、ローン残債600万円(元本400万円、利子200万円）とした場合。①売却金1,000円に対して税金がかかる。②売却金1,000円－ローン残債600万円=400万円に税金がかかる③売却金1,000円－ローン残債の利子200万円=800万円に税金がかかる④その他の計算方法で、課税されます。...

2011-12-03
④の方法です。ローンの残債や元本等は全く関係ありません。税金の考え方は、売値（諸経費を差し引く）－（買値（諸経費を含む）－減価償却費）のが基本となります。不動産の売却は、譲渡所得の計算となり、短期と長期で異なります。また、上記の買値が分からない場合もあります。以下国税庁のHPを参考にしてご自身で計算されるか、所轄の税務署または税理士に実際の申告を相談されるのが良いでしょう。No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htmご参考まで。...
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キャリアコンサルタントの経験ある方、人事の方中心に、回答をいただきたいです。（厳しい意見でもぜひご意見聞きたいです）はじめまして。大学４年生の女子です。将来の転職について考えており、ぜひたくさんの方からご回答いただきたいです。就職活動をするにおいて、採用や人事に興味があり、もともとは人材紹介会社を希望しておりました。結果、大手の人材会社に内定をいただきましたが、社風がどうしても会う気がせず、また「社員を使い捨てにする会社」というような悪い噂が不安になり、結局辞退しました。それから就活し、内定をいただいた不動産仲介の会社にお世話になろうと思っています。（不動産売買の仲介、投資用不動産を扱う営業職での採用です。雰囲気は自分にあっていると思います。やりがいもある仕事だと思っています。）しかし、今でも人材紹介業会社でキャリアコンサルタント（または人事コンサルタント）になりたいという気持ちは全く消えていません。今のところは不動産仲介の会社で、営業力を磨き、またFPの資格を取ったりして力をつけ、数年後にキャリアコンサルタント職の人材紹介会社などに転職しようと思っています。①不動産業から将来、人材紹介会社（キャリアコンサルタント）への転職は、可能なのでしょうか？②また、そのルートでの転職をされている方はいらっしゃいますか？③また、キャリアコンサルタントへの就職を目指すにあたって必要な資格や勉強しておくべきことはなんでしょうか？（ちなみに自分で就活していた中で、人材会社には不動産業などからの中途入社の方も何人かお会いできています。）長文で、何個も質問して申し訳ないです。ずっと悩んでいます。ぜひ回答をよろしくお願いいたします。...

2011-11-15
キャリアカウンセラーです。で、サラリーマンとして人事部門にいます。分かる範囲で回答しますね。イメージとしては三田紀房さんの「エンゼルバンク」ですかね。（ご存知なければ調べてみてください）新卒でいきなりやる仕事じゃないです。こてこての営業でイメージの世界とはまったく違います従って、不動産業（じゃなくてもいいですが）を通じてキャリアをつんでからの方が良いと思います。そこの会社で社員の人とたくさん飲んでたくさん話してください。あとお客さんとも。そういう積み重ねで他人との相談スキルが高まってきます。資格については、FPも大事ですが、王道は「国家検定キャリア・コンサルティング技能検定」です。実務経験が必要なので大変ですが、実力がないと受からない試験ですので、試験勉強をする過程で実力が相当上がります。道は長いですが、人のキャリアを預かるものとして人生経験が必要な仕事ですから、頑張って目指していってください。...
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投資用不動産で六本木でウォッチしているのがあります。そろそろ買い時かなと思うのですがどうでしょう。http://www.kenbiya.com/realestate/32607193a...

2011-09-24
不動産投資をする際はきちんとした知識をつけてからhttp://fx.clouart.com/f-academy...
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投資用不動産なのですが、この六本木の物件、２２００万円に値切れそうなんですが、どう思いますか。http://www.kenbiya.com/realestate/31848192f...

2011-09-23
立地や築年数から考えると空室リスクがあり、表面利回り10%程度は確保したいですね。目の前が大通りと高速道路があり3階だと騒音や汚染も心配です。全額自己資金で購入するのか、借入を活用するのかにもよりますが。。。...
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ネットで売りに出ている物件について、その所有者を探して直接売買の交渉をするのは可能ですか？投資用不動産がネットなどで売りに出ていますが、物件の住所や写真から場所を特定し、登記簿から所有権者を確認して、その所有者の住所に手紙を出すなどして連絡をとって、直接その所有者から購入することは可能でしょうか。売主が不動産会社等に売却を依頼する際に、その会社にしか媒介させないと約束しているケース以外であれば、どの業者だって、自分に報酬が入らずに売却されてしまうリスクは覚悟すべきなのですから、問題ないようにも思っていますがどうでしょうか？実際、売主は自分を探して自宅へ手紙を出してきた相手についてビックリするでしょうが、手紙の出し手の身元がしっかりしていたり、警戒心を解くような丁寧な文面となるように留意して、しかも双方の手数料が不要になる分を原資として少し高値で購入してあげて、使用する契約書や登記についてはその人がかつて使ったこと事のある司法書士かその人の近所の司法書士又は私の知人の司法書士を使うことにすれば良いでしょうか。そのあたりに詳しい方の回答をお待ちしております。...

2011-09-20
投資用物件の売却依頼でネットに流す場合は、専属専任での媒介契約が多いです。これは質問中でもあるようにその依頼した会社しか媒介させないケースです。売主に手紙を送付しても依頼した業者に渡されます。専任又は一般媒介であれば売主が見つけた売主と契約するのが自由です。但し契約が自由なだけで、売主が自ら広告等をおこなっていない場合は、通常情報を入手できるのは親族や友達に限られるのでそのつじつまは合わせておけば、トラブルに発展する要素がありません。お互いに宅建業を持たない個人間取引の場合は買主がかなり知識と経験がなければ、投資用物件についてリスクを回避することが難しく購入後の売却時に困る場合があります。法律は年々改正されてかなり専門的な知識を必要としますし、調査を外注しても一部門で納まらず数社に依頼しているのが現状です。売主に瑕疵担保責任を押し付けても売主が賠償する能力が無ければ何の意味も無いので注意されたほうが良いと思います。...
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くどいテレアポを取り締まる方法はありませんか？日本トラストという投資用不動産の販売会社が会社携帯に何度も電話かけてきます。番号の下桁を１づつ変えて何度も電話するみたいでそばにいる同僚にもかけてきますこの人達のふてぶてしさは大したものだと思います。相手から電話を切らないみたいです。お人好しの先輩は何十分もしゃべってました。番号通知されてるぶんは拒否設定するんですが、非通知の場合は職務上出ないといけないので面倒です。求人のページがありました。たぶんこれです。http://shigoto.in/baito/detail/%EF%BC%9C%E9%AB%98%E9%A1%8D%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%BB%E3%83%B3%E3%83%86%E3%82%A3%E3%83%965%E4%B8%87%E5%86%86%EF%BC%9E%EF%BC%9C%E5%9B%BA%E5%AE%9A%E7%B5%A6%E3%82%82%E9%AB%98%E6%99%82%E7%B5%A61600%E5%86%86%EF%BC%9E%20%E4%B8%80%E6%B0%97%E3%81%AB%E7%A8%BC%E3%81%84%E3%81%A7%E3%83%97%E3%83%A9%E3%82%A4%E3%83%99%E3%83%BC%E3%83%88%E3%82%82%E5%85%85%E5%AE%9F%E2%99%AA%E9%80%B14%E3%80%9C%E2%97%8E%E6%9C%8D/?data_company_cd=101&baito_cd=J0000340369&seq=1こういう悪質なテレアポに対するよい対応はありませんか？さっき消費者相談センターのHP見ましたが、この手の問題はちょっと畑違いのようです。よろしくお願いします。...

2011-08-01
特定商取引法違反第十七条販売業者又は役務提供事業者は、電話勧誘販売に係る売買契約又は役務提供契約を締結しない旨の意思を表示した者に対し、当該売買契約又は当該役務提供契約の締結について勧誘をしてはならない。これを根拠に告訴したらどうですか。罰則もあります。また、第二十九条訪問販売協会は、購入者又は役務の提供を受ける者等から会員の営む訪問販売の業務に関する苦情について解決の申出があつたときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、その苦情に係る事情を調査するとともに、当該会員に対しその苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。・・・とあります。相談してみてください。http://www.jdsa.or.jp/...
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生活保護の方が入居されている投資用不動産物件は、リスクが大きいでしょうか？初めて投資用物件の購入を考えているものです。物件自体は商業地域で、大きな駅から徒歩圏内です。検討している収益物件に生活保護方が２名、入居されております。両名とも５０代の方で、男性１名、女性１名。仲介業者の方からは、退去されるリスクが少ないという説明を受けておりますが、やはり、初めての不動産投資ということもあり、不安を感じております。こうした物件は、避けたほうがよいでしょうか？メリット、デメリットはどのようなことが考えられますか？どういった点を確認することが必要でしょうか？...

2011-07-03
生活保護の方は問題ないかと思います。それよりも、現入居者の方を確保するよりも、退去されてもすぐにうまるのかどうかを調査した方がいいと思います。文面から間取りはワンルームですか?地域によってはワンルームは非常に厳しいかと思いますが、中心駅の近くだと良好かもしれませんが、逆に同クラスの物件も多数あるかと思うので、周辺の家賃相場を調査して妥当なのかどうか、将来、若干家賃が下がることも受け入れる余裕があるかで判断すべきかと思います。...
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所得税の節税の質問です。（サラリーマンです）不動産投資で節税したいと考えています。所得税・住民税等の節税の為、投資用不動産の購入を考えています。税金等にうといのです！教えて下さい！サラリーマン独身男性で、今年の年収が1,400万円程度になりそうです。年間の所得税の計算をしたらもったいなくなり、何か対策せねばと考えました。結婚予定や誰かを扶養したりする予定はなく、1,000～1,500万円の収入がしばらく続く前提です。持家で住宅ローン控除はありますが、年間20万円程度です。そこで、不動産所得で赤字をつくれば減税になる的な情報をネット上で見ました。是非検討したいのですが、いまいち理解できません。教えていただけましたら非常に助かります。よろしくお願いいたします。■ネット上だとワンルームマンションで節税という内容が比較的多い気がしますがファミリー向けと比べどう違うのでしょうか？■私の居住エリアが地方圏ということも有り、目の届く所の物件をと考えるとそもそも分譲マンションではなく、一戸建てやアパートや貸しテナントの方が現実的な気もするのです。投資用不動産として、対象は何がいいとか悪いとかってあるのでしょうか？■ローンに関してですが、自己資金の有無や割合はやはり個別に検討しなければいけないものなのでしょうか？素人考えだと、目的が節税ですので目一杯ローンをしたいところなのですが・・・・ちなみに仕事が住宅の販売なので、住宅ローンの知識は少し有ります。■最後に計算とか苦手なので、例えば1,000万円の借入をし投資したとするとどういう計算が成り立って、どのくらい減税されるのかざっとシュミュレーションいただけませんでしょうか？※投資対象や金利やローン期間やあれこれが設定されないと計算しようがないとは思いますが、それすらわからないのご勘弁下さい。一般的な感じでお願いできましたら本当に助かります。...

2011-06-15
住宅販売のお仕事ならば優良物件の情報も入ってくるのでしょうね。■ サラリーマンが税金を安くする方法の定番です。バブル期は特に流行ったので、不動産所得がマイナスになった場合は、土地に係る借入金利子の金額は所得ゼロまでしか必要経費にできない、というシバリができたほどです。■ 税金が安くなるシステム不動産所得のマイナスを、給与所得のプラスと「損益通算」することです。Ａさん … 給与所得 1,200万円 ⇒ 課税所得 1,000万円 ⇒ 所得税額 1,764,000円Ｂさん … 給与所得 1,200万円、不動産所得△300万円＝合計所得金額 900万円 ⇒ 課税所得 700万円 ⇒ 所得税額 974,000円ねっ、不動産所得△300万円を加えただけで所得税額が79万円も安くなるのです。しかも、税金が安くなる上に、老後にはローンの返済も終わり、年金プラス家賃収入で悠々自適の生活が待っているのです。■ ＞例えば1,000万円の借入を～ど～んと2,200万円借りましょう。例、木造物件2,200万円、返済期間22年、利率3％、元金均等返済、年間家賃収入120万円不動産所得＝120万円－ 100万円(減価償却費) － 66万円(借入金利子) ＝ △46万円これだと所得税138,000円、住民税46,000円、合計184,000円安くなります(｀・ω・´)(キリッ）もっと高額な物件、又は物件の数を増やして、借入金を増やし、利率も上げてもらって、家賃も低くすれば、もっと税金を安くできます。■ ヤフー知恵袋 ⇒ 暮らしと生活ガイド ⇒ 住宅 ⇒ 不動産のカテゴリーで「賃貸経営」「アパート」とかを検索してみても勉強になりますよ。■ 最後に一言。安くできた税金＜賃貸経営で失ったお金にならないようにしてください。...
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投資用不動産（マンション）の契約について質問させていただきます。不動産屋が所有しているマンションの売買の話が進んでいるのですが、手付金を6月中旬に支払い、残額（引渡し）は10月の頭頃と言っているのですが、手付金の支払いから引渡しまでの期間は4ヶ月近くもかかるものなのでしょうか？初めてなもので、業界の常識等わかりませんので詳しい方がいらっしゃいましたらお教えください。宜しくお願いいたします。...

2011-06-15
投資用不動産の仲介会社に勤務しています。一般的には最長でも3か月位だと思います。理由は、あまりに長期になると、売買価格自体に影響が出るからです。現在は、価格は下降の一途をたどっています。例えば、6か月後であれば、今より安く買える可能性もあるからです。ただし、本来ならば、いったん契約が成立したのならば、早くに引き渡したいのは、売主の方です。例えば銀行等の融資により抵当権等の設定があっても、それだけ引き延ばす理由にはなりません。なるべく多く賃料を回収したいのならば可能性はありますが、投資用不動産の一番のポイントは、テナントからの賃料収入です。現在のテナントがもしかしたら、1か月後に退去し、空室になる可能性も十分にあります。引渡しまでに、同条件でテナントが入る可能性があるかどうかを考えますと、一刻も早く引き渡したいと思うのが売主側の心理だと思います。もしかしたら、現在空室にもかかわらず、家賃が取れているように見せ、引渡しまでの間に、新規入居者を募集しようとしているのかもしれませんね。...
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競売で投資用不動産を購入したいのですが、あとあと厄介ですか？代行手数料で結局損と言う事はないのでしょうか？...

2011-06-14
代行に頼むのであれば競売にて購入する意味がないですね。不動産業者に安心な取引を希望して利回り物件を購入したほうがよいと思います。...
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投資用不動産は購入できますか？ちなみ初期投資としては300万円以内に抑えたいと考えてます。当方年収は1100万円です。居住用不動産3000万円程ローンを組んでいます。どの程度の投資用不動産が購入出来ますか？...

2011-04-29
重要なのは物件の積算評価と利回りです。これさえ金融機関の基準を超えれば、極端に言えば80歳のおばあちゃんでもローンを組めます。個人の属性は２の次と言う感じです。もちろん金融機関によって差はありますが、基本は同じだと考えて下さい。初期投資額が３００万円ということですから、それは不動産購入時の諸費用にあてるとして、５０００万くらいの物件をフルローンで購入できるように頑張って下さい。...
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【不動産投資に関する質問】新築物件と中古物件に投資するのでは、一般的にどちらが良いのでしょうか？―――投資家から集めたお金を不動産に運用し、そこから上がってくる賃料やテナント料を配当に当てる、AM(アセットマネジメント)事業に関する質問です。①不動産投資会社は、投資用物件には新築マンション(ワンルーム・ファミリー)を運用対象としていることが多いような気がしますが、賃借人で埋まった中古マンションを買い上げ、それを運用対象とすることはないのでしょうか？②中古物件をリニューアルし、投資用不動産とすることはあるのでしょうか？③①や②の場合、新築投資用物件取得の手順と違いはあるのか？ (エクイティ＋ノンリコースで土地を取得して投資用物件を建て、その所有者はＳＰＣとなる新築の場合)④新築マンションに投資するのと、中古マンションに投資するのを比べたとき、後者のほうが良いと言われるのをよく耳にしますが、実際はどうなんでしょうか？両者のメリットとデメリットについても教えてください。お願いします。...

2011-04-28
わかる範囲で答えます。1.中古マンションを買い上げ、それを運用対象とすることはいくらでもあります。オーナーチェンジというやつです。2.中古物件をリニューアルし、転売、賃貸することはいくらでもあります。競売物件の購入が典型です。3.質問文の用語がよくわからんのでパス4.中古の方が割安、正確には新築物件が割高なのは事実です。先に書いた中古品の競売物件ならば、超割安です。新築物件は、欠陥の有無が判明していない。中古ならば、欠陥の有無がある程度わかっているので安心な意味がある。中古は購入後に修繕工事が必要な場合があります。事前に物件をチェックして、購入代金を決めるわけです。...
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特別目的会社とエクイティ投資家の関係について詳しく教えてください―――エクイティ投資家とは個人？法人？特別目的会社への出資に何か一定の基準があるのでしょうか？不動産投資ファンドを運営するＡＭ(アセットマネジメント)事業会社は特別目的会社を作った後、エクイティ資金とノンリコースローン、顧客の出資金の三つを合わせて投資用不動産を購入するのでしょうか？それとも、エクイティ資金とノンリコースローンのみで投資用不動産を購入し、顧客の出資金は別の用途があるのでしょうか？...

2011-04-22
質問にある、顧客の出資金とエクイティ資金は同義かと。また、現在の不動産投資ファンド業界でエクイティ投資家といえばもちろん法人。もっとちゃんと言うと機関投資家です。特定目的会社（TMK）のエクイティ投資家といえば、特定目的会社をビークル（器）としては物件を取得する場合のエクイティとは、ノンリコースローン以外の部分のお金を指します（投資家からのお金のことですね。）「特別目的会社への出資に何か一定の基準があるのでしょうか？」とのことですが、特に制限は無いと思います。例えば100億円の物件を購入する場合で考えてみます。どれぐらい銀行がノンリコースローンを供与してくれるか分かりませんが、物件価格の60％を出してくれるとしたら、エクイティ投資家からのエクイティ部分は残り40％の40億になります。...
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DCF法による不動産の収益価格を求める式を教えてください毎期末１０００万円の純収益が得られる投資用不動産がある。この不動産を３年保有し３年経過後に１億５０００万円で売却する場合、DCF法で求める算式は？割引率を５％福利原価率は下の表参照期間１年２年３年福利原価率 0.952 0.907 0.864 FP２級の過去問です。よろしくお願いします。...

2011-04-17
DCF法による収益価格は、1000万円×（0.952 + 0.907 + 0.864)＋1億5000万円×0.864＝1億5683万円で求められます。以上、要点のみですが、ご参考までに。...
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投資用不動産を事業用ローンで所有しています。これを自宅として使用する場合、通常の住宅ローンへの借り換えは可能でしょうか。現在私は実家に住んでいるのですが、投資用のワンルームマンションを区分所有しています。所有しているといっても事業用ローンを返済中です。このマンションの部屋を自宅として使用し、実家を出る場合、事業用ローンから通常の住宅ローンへの借り換えは可能でしょうか。...

2011-03-09
金融機関によって融資条件が若干異なりますので、一概には言えませんが、基本、３０㎡以下のワンルームマンションには住宅ローンが使えません。そもそも融資の性格が違いますので、事業用のローンから住宅ローンに借り換えるのも不可能です。マンションの担保力や個人の属性等にもよると思いますが、住宅ローンではなく、より低利な事業用ローンに借り換えることを検討してみてはいかがでしょうか。...
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不動産投資と法律に詳しい方、お願いします。これらは何罪の何に当るのでしょうか？―――・ＡＭ(アセット・マネジメント)事業を行う不動産投資コンサルタント会社が、賃借人から回収される家賃を投資家(オーナー)に渡さず、私的に流用、あるいは運転資金に充てていた場合、これは詐欺に当るのですか？それともモラルハザードの範囲ですか？・また、ＡＭ事業会社の下には、投資用不動産を持たせる特別目的会社ＳＰＣがありますが、これは税制面の優遇や、大元の会社の倒産の余波を及ばなくするための措置だそうですが、大元のＡＭ事業会社が、私的流用、あるいは運転資金を得る目的でＳＰＣ所有(投資家所有)の投資用物件を無断で転売した場合、これは詐欺に当るのでしょうか？上記の２つの中で詐欺罪以外に何罪が適応されるのが妥当でしょうか？...

2011-02-28
詐欺罪騙して投資家から金を集めた集めた金の配当をしなかった騙す意図があったことが詐欺罪の成立には必要です。故意といいます。横領罪（業務上横領罪）集めた金を私的に流用した適切に管理運用すべき金を、別の用途に使った説明不足等は、損害賠償請求の対象になりますし、その他特別法違反も成立する必要があります。...
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