78けんの収益マンションのQ&A 1/4

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夫に内緒でマンション購入したい夫に内緒でマンション購入したいが、ばれない方法は？現在、夫の扶養の範囲で年収１１０万程のパート主婦です。独身時代に貯めた貯金が数千万あり、収益マンションに興味があります。まずは手始めに１０００万以下の一室を購入し、家賃収入をこずかいの足しにしたい。夫や義父と同居なので、ばれずにと思っていますが、こうした賃貸経営の収益は、確定申告が必要なんですよね？基本的なことがわかっていないのですが、収益とパート、あわせて１３０万こえると扶養からはずれてばれるのでしょうか？ばれない方法や、主婦で同じようなことををされている方のお話が知りたいです。よろしくお願い致します。...

2012-02-13
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夫に内緒でマンション購入したいが、ばれない方法は？現在、夫の扶養の範囲で年収１１０万程のパート主婦です。独身時代に貯めた貯金が数千万あり、収益マンションに興味があります。まずは手始めに１０００万以下の一室を購入し、家賃収入をこずかいの足しにしたい。夫や義父と同居なので、ばれずにと思っていますが、こうした賃貸経営の収益は、確定申告が必要なんですよね？基本的なことがわかっていないのですが、収益とパート、あわせて１３０万こえると扶養からはずれてばれるのでしょうか？ばれない方法や、主婦で同じようなことををされている方のお話が知りたいです。よろしくお願い致します。...

2012-02-13
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両親が収益マンションを買ったのですが30年以上地元で経営している不動産屋が適当で不安になっています。重要事項に印鑑だけ押させられ説明も受けてないとか物件調査全くしてないとか手数料振込みさせて領収書発行してないとか税金の精算とかまったくやってないとか何もしてない感じです。登記はされてますが今後何かあってからでは遅いのでどうかアドバイスをいただきたく思います。...

2012-02-13
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先月収益マンションを親が買ったんですが不動産屋が適当で契約書も誤字脱字が多く貰った書類が少ないんですがどうなんでしょう。手数料だけはきっちりとって領収書もないみたいです。どうなんでしょうか？...

2012-02-12
宅建業者じゃないかもしれませんね。いわゆる不動産ブローカーかも。まぁ取引が無事に済めば取り越し苦労で終わるかもしれませんので、すこし様子を見たら如何でしょう。領収書などのように明らかに必要な書類は請求してください。【補足について】登記されたということはとりあえずは無事に取引を終えたのですね。ならば必要な領収書等を請求するだけにしたらいいですよ。誤字脱字を蒸し返してもいいことありませんから。...
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某地方銀行で事業融資をしてもらっていて、まだ残債が17200万円ほどあります。収益マンションの建設費です。プロパー融資です。ちょうど融資から丸７年になり、某都市銀行の営業が借り換えを打診してきました。新築当初から任せていた管理会社に一括借り上げ（家賃保証）の契約をホゴにされたのが、ちょうど当時の亀井大臣が返済猶予の法案を通そうとしていた時期で、渡りに船とばかりリスケジュールを申し出、当該事業ローンだけでなく、住宅ローン、ショッピング・クレジットの返済もすべて、リスケしてもらいました。これは事業ローンを組んでいる金融機関のリスケの条件でした。そのタイミングで、私の個人信用情報はいわゆる延滞ブラックの状態になりました。そして、このたびの某都市銀行からの借り換え打診です。打診があるまで、私の常識として、返済猶予中の新規の融資や借り換えはことごとく却下される、金融庁は却下しないよう金融機関を指導しているものの、現実問題として確実に却下される、と信じていましたが、銀行の担当者が言うには、返済猶予中であっても、現時点において収支がまともで今後も安定すると予測できれば、可能であるとのことです。また、個人信用情報に関しても、私の常識では自己破産など完全ないわゆるブラックでなくても、いわゆる延滞ブラックの状態ならあらゆる融資や借り換えは不可能だと思っていたのですが、その担当者が言うには、保証会社のつかないプロパー融資は個人信用情報を一切見ないというのです。だから当然、個人情報開示の同意書に署名捺印することもないというのです。これは完全に私の常識外のことで、ひどく驚きました。そこで質問なのですが、今述べた２点の常識では考えられないこと、すなわち、①返済猶予中でも借り換えは可能である、②プロパー融資は個人信用情報を見ない、という２点のことは、その金融機関独自のことではなく、一般的なことなのでしょうか。何となくではなく、専門的な知識を持った方の回答をお待ちしています。ちなみに、借り換えを打診してきているその都市銀行の担当者は、返済期間を数年延ばすことによって月々のキャッシュフローを潤沢にするという提案です。あと、返済猶予のために２．９７５％まで上がっている金利を２．０％まで下げてくれるという提案です。ただ、管理会社に委託していた固定資産税や申告所得税の滞納があるのと、１００万ばかり消費者金融から借りたときに当該収益物件を担保に入れているのがネックになっており、一時的によそから借金して滞納をなくすことと、消費者金融に返済して担保を外すことを要求されています。よろしくご教示ください。...

2012-02-11
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隣同士で、仲の悪い兄妹と、収益マンションを一棟ずつ持つことについて、どう思われますか。家も隣同士で、非常識なことをしたりする意地悪な姉です。かといって、そのマンションをぜんぶわたしが持つことになった場合はその代償に異常な額を渡せと言ってきます。税理士の計算した妥当なお金ではだめだと言ってきます。打から、お金で渡すのではなく、収益マンションを一棟ずつ分けて持とうと考えますが、トラブルが耐えないと思いますか。迷っています。皆さんなら、どうしますか。...

2012-02-11
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税金に関する質問です。７０代後半の親が所有している土地（５０坪）建物（３階建）築３５年が有りまして、テナント一件と月極駐車場４台入っているのですが、固定資産税等が結構掛かっています。賃貸収入では補えているのですが、母の年令もあって相続を考えなければなりません＾＾今、借金をして収益マンションを建てるべきなのか？更地にしてコインパーキングにするべきか？現状のままでもう少し様子を見るべきか？知り合いの税理士にも聞こうとも思うのですが、前に別件でお願いしたら相談料が結構掛かったので＾＾税金に詳しい方教えていただきたいです＾＾宜しくお願い致します。...

2012-02-09
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中古収益マンションを購入した際、売主が店子とまいた賃貸借契約は、甲が変わりますという覚書のような物を作成しなればならないのでしょうか？売主名義の契約書をもらうだけでは法的に不十分なのでしょうか？...

2012-02-07
賃貸物件の賃貸人変更の場合１．三者間の覚書の締結２．旧賃貸人と新賃貸人連名での通知３．新賃貸人からのみの通知（旧賃貸人から通知できない事情があるとき）いずれかの書面があった方がいいと思います。（補足）ＡがＢから購入する収益物件の不動産売買契約書に、店子との賃貸借契約を「ＢはＡに継承し、ＡはＢから承継する」という条項をいれることが、法的には一番重要です。賃料の新しい振込先の件もありますので、三者間の覚書を締結したほうが確実です。店子が希望した場合は、Ａと店子との賃貸借契約書をまきなおしてあげてください。店子が覚書でいいといった場合は、契約更新時に貸主をＡとした更新賃貸借契約書を締結すればいいと思います。...
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私名義の土地の上に、収益マンションが二棟あります。遺産相続のようなもので、一棟は貰うことが決まっています。もう一等を貰って、貰わなかった兄弟に価格で支払うか、もう一等を他の兄妹にわたすべきか悩んでいます。渡すべきか、自分で経営して、他の兄妹にお金で渡すか。その収益物権は大変古いので貰ってもどうかと思うのですが、相手が、以上に高い金銭を要求してきます。皆さんなら、どうしますか。私の年齢は50代です。でも、一棟を渡すと、土地は私名義、建物は理不尽な兄妹名義になるので、法律的にややこしそうです。...

2012-02-06
はやめに弁護士に相談し、評価額などを試算してもらったらどうですか。金銭を渡すのが一番しっくりいくのではないでしょうか。弁護士費用は高いのでよさそうなところをさがしましょう。...
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しつこいマンション購入の電話・・・マンションを購入して10年以上たちますが、いまだに、マンションを購入しませんか？と電話があります。マンションを購入をするときに、何社か廻って（よくあることだと思いますが・・・）今のマンションに決めました。でもいまだに、マンションを買いませんか！と電話があります。マンションを購入したので、買う予定はないといっても、東京のワンルームマンション・京都のワンルームマンション（収益マンションの為、購入しないかとの話・・・）もううんざりです。確実に電話がかかってこない断り方ってあるんでしょうか・・・...

2011-12-20
不動産コンサルタントの児嶋江麻と申します。お断りしているのにお困りの状況ですね。ご質問の状況は、法律で最近下記のように改正されております。「悪質な勧誘行為の禁止」宅地建物取引業法施行規則の一部改正公布平成２３年８月３１日施行平成２３年１０月１日内容は下記について明文化されています。・勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止・相手方が契約を締結しない旨の意思（勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。）を表示したにもかかわらず、勧誘を継続することを禁止・迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問による勧誘を禁止以下が、国土交通省の報道発表資料です。http://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000060.htmlhttp://www.mlit.go.jp/common/000164626.pdf連絡している担当者だけでなく、その会社のカスタマーサービス部門など管理部門に連絡、または各都道府県に宅地建物取引業に関する部門がありますので、相談されることをお勧めいたします。内容が悪質の場合は、録音したり、履歴を残して相談されると良いでしょう。...
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遺産相続のときAB二棟の収益マンションをとるか、A一棟をとり、Bの代わりもお金を貰うのか貴方なら、どうしますか。築25年以上の古いマンションです。マンションのほうが、多分、収入が多いが、それは不確定。管理の気苦労もあります。...

2011-12-16
１棟をもらって、半分は現金でにしますね。築年数が古くなると居住者が継続しない割に管理費や固定資産税がかかってきたりで、マイナスになりそうな気がしますし。であれば、半分は現金でもらって収益性が見込めなかったら手元の１棟も売れれば売ります。...
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あくまで仮想の質問ではありますがご容赦下さい。個人で戸建住宅や収益マンションを購入し、その物件に孫や彼らの知人を自由に住ませる場合に、どのような問題が生じるでしょうか？箇条書きで、予想される問題点を羅列してみました。・出火等の問題が生じたときに、私自身がそこに居住していなければ、責任の所在が問題となる・赤の他人が何人も居住する場合、贈与と見なされる？・ご近所との関係(騒音トラブルなど）→学生だけでは管理し切れないので、個人の居宅に管理会社をつけることは可能か？全くの素人の質問で恐縮ですが、イメージとしてはドイツのスクウォッティング(不法占拠された建物）のようなイメージで使ってもらうことを想定しています。ある公立大学では、廃寮となった自治寮の代わりに、個人が物件を購入し、それらを学生に自由に使ってもらっていると聞き、ふと同じようなことができないものかと考えました。屈託の無いご意見お願い申し上げます。...

2011-10-15
スクウォッティングなるものを存じ上げませんので、その１点については念頭に置かないで、まず「予想される問題点」について個別にお答えします。・火災に限れば、ご質問者自身がキチンと火災保険に加入されれば良いでしょう。火災に限らず、偶然の災害・事故に関する補償も充実させる事ができる筈です。詳しくは保険会社と相談されれば良いでしょう。・タダで住まわせただけで贈与と看做される事はありえません。無償でモノを貸す事は「使用貸借」という正当な行為です。また、お孫さん等の血族に対しても、貸すだけなら税制上問題はありません。・一戸建住宅に管理会社、というのはないんじゃないかと思いますが、管理会社に相談するよりないでしょう。管理会社がダメなら、「下宿」と思って管理人さんを雇えば良いでしょう。曲がりなりにも集合住宅の形を取っていれば、管理会社は対応しやすいと思います。ただ、結局のところ、住む人のモラルが悪ければ管理人や管理会社を付けたところでトラブルは避けられないと思いますが。箇条書き以外の問題点として気になるのは、外部の目の届かない建物を提供することで、そこが「犯罪」と「悪徳」の巣窟になりはしないか？という事です。若い男が異性を誘い込んで「ヤリ部屋」と化してしまうくらいなら可愛いものですが、拉致監禁その他違法行為に利用されたりしませんかね？そうなった場合のご質問者の法的責任はないでしょうが、道義的には極めて思い責任を負うのではないでしょうかね。スクウォッティングとやらがどんな使われ方したのか存じませんが、今どきの若者に不動産をあてがって好き勝手に使わせる、なんて風紀上良くないと思います、個人的には。そもそもお金と手間隙かけて手に入れた不動産を学生さんにタダで使わせて管理まで気を使う事にどの様な意義があるのか、私には理解できませんが、学生さんの為になる事を、というのであれば、まず学生自身にキチンと自治会みたいなモノを組織させ、日常の問題点くらいは自分達だけで解決させる様に仕向けた方が良いのではないですかね？個人の自由には相応の責任が伴う事を学ばせるには、そうした方がうってつけかと思いますし、そういう意図もなく単に学生さんの便益だけを考えて、と言うのならば彼らに現金をばら撒いてあげた方が世のためかと思います。以上、個人的な「屈託の無い意見」でした。あしからずご了承ください。...
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こんにちわｗ収益マンション１棟を売買で検討予定なのですが、金融機関から借り入れできる金額の計算方法ってあるのでしょうか？？知人か聞いたところ、路線価の７割とか、満室時の８５％とかの返事ではっきりしたことが分かりたくて質問しました＾＾直接、不動産屋さんや金融機関に聞くのも変に営業されるのも嫌なので・・・＾＾精通している方宜しくです＾＾ちなみに個人、法人でまた借入額がかわるのであれば、別々でも教えていただきたいです＾＾...

2011-10-10
収益物件は賃借権のある分、担保価格は低くなります。時価の60％が相場でしょう。また担保とは実は二の次のもので、一番重要なのは家賃でしっかり返せるかどうかです。家賃から必要経費をひいて、償還元利に足りるか。また家賃とは必ずしも満室ではないことをお忘れなく。また他の収入も考慮されます。法人の場合、借入限度額に差はありませんが、定款に不動産賃貸があるか否か、本業の収益性も審査対象です。当然、BS、PLは3期必要になります。結構審査はシビアですよ。...
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先日私の知人が収益マンションを一棟買いたいと言ってきたので、知り合いの大手の不動産の子を紹介したのですがその後の展開の連絡もなく以前お客を紹介してくれたら、紹介料をの話しもでなくなり、気になって買い手の知人に会って話を聞いたら紹介した不動さんから物件を購入したと聞き驚きました。購入価格は一億円です。本来なら紹介者でもかなりのお礼は出るものと聞いてました。この様な場合はどうしたらよいでしょううか？紹介した不動産の子に話したらもう仲介手数料は会社の売上で報告されてるのでと言い張り逃げるばかりです。なにか良い方法はないですか。宜しくお願いします。...

2011-10-02
不動産会社です。お気持ちは良く分かるのですが、紹介料は仲介料と違って明確な規定はありません。なので、事前に紹介する不動産会社と交渉しておくべきだったでしょう。事前交渉次第では仲介手数料の３０％程度は受領できたと思いますよ。相手方が大手だったというのもネックで大手の場合は融通がきかないので、一度売り上げとして計上されてしまったものに関しては修正が効きません。その不動産会社の知り合いが歩合給をいくらか貰うと思いますので、そこからいくらか貰ってはいかがですか？歩合給１０％だとしたら約３０万円ですね。その３割として１０万円程度が妥協点では？...
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2011-10-01
ま、よくあることですが・・・・お客さんのほうにも「手数料負けてくれた？」と聞いてみて正規手数料取られていたら、会社に電話して紹介料や手数料を値切るなど担当者を飛ばして話したらいいでしょうそんな友達ならねその担当者には相当の歩合がつくと思いますので、飲みに連れて行ってもらって終わりみたいな...
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投資用ワンルームマンション収益物件不動産売買利回りとは「年間賃料等総額÷購入金額」ですが利回り率１１％とはどういう意味なのでしょうか？利回り８％の物件と１１％の利率の違い１１％の方がどのように収益マンション投資として優良なのでしょうか？お詳しい方、具体的に教えてくださりますと非常に助かります。...

2011-09-30
利回りとは、年間賃料で物件価格の何割をペイ出来るか(収益÷投資元本)を示す物差しです。従って、利回りが高い方が投資元本を早く回収出来る事になります。利回り１０％ならば、１０％×１０年＝１００％ですので、単純計算で１０年で元が取れ、１０年後に売却すれば売却代金もプラスになります。但し、空室になる事もありますし、維持管理費、税金、購入時の諸経費などもかかりますから、そんなに上手く行く訳ではありません。又、利回りが高くても、将来の売却価格が低ければ収益率は悪くなり、利回りが低くても将来の売却価格が高ければ、収益率は高くなりますので、利回りだけでは判断出来ませんので、見極めが必要です。◆補則◆説明不足ですみません。表面利回り利回り１０％だと、家賃が１０年分で物件価格の１００％になるという事で、ローンの元利返済は含まれません。ですので、物件価格が１０００万円で表面利回り１０％だと年間１００万円の賃料が入ってきますが、ここからローン返済の金利、固定資産税、管理費、修繕積立金などがかかりますので、実質の利回りは６～７％になります。これをＮＯＩ利回りといいます。但し、ＮＯＩ利回りは減価償却として経費が含まれておらず、又、税金も含まれていません。ＮＯＩ利回りは会計上の利回りで、減価償却や税金全て計算したものを経済的利回りといいます。投資の考え方は、投資期間中の賃料収入から経費を差し引いた正味現在価値(長くなるので説明を省略します) ＋投資後の売却価格が、投資金額(購入費)を上回るか否かで考えます。ちなみに、もう一つ、経費を引いた正味の賃料収入が経費を引いた正味賃料の何倍かを示すものをＤＳＣＲといい、１．２倍をないと、ローンの返済が出来なくなる危険水域になります。※一部訂正利回り＝投資元本÷収益ではなく、収益÷投資元本でした。...
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もし4000万円あったら、あなたは何に投資しますか。日本の国債暴落の危機が数年後に迫り、銀行預金や現金を持っていたらインフレで価値が半減すると最近言われています。もし4000万円の手持ち資金があったら下記のどれに（それ以外があったら挙げてください）投資するのが良いでしょうか。いくつか複数の投資でも結構ですし、有利な理由を書いていただければ幸いです。銀行からは夫が連帯保証人になって6000万円程度の融資は受けられるとします。現在の夫の職業で一家３人は食べていける50歳の主婦で両親からは相続済みで夫の持ち家にはローンがないと仮定します。①１億円程度の１棟中古収益マンションを融資を受けて買う。②競売等で500-800万円ぐらいの中古住宅を複数購入しリフォームして賃貸に回す。 ③オーストラリアドルかニュージーランドドルを買う ④中国人の友達と中国に行き、中国人民元を買う。⑤米ドルかユーロを買う ⑥金か銀かプラチナを買う⑦中国・香港の株式を買う ⑧日本の株式を買う ⑨アメリカの株式を買う ⑩ＦＸに投資する ⑪その他...

2011-09-12
日本の国債は暴落しませんよ。しかも今はインフレを考慮した国債が発行されていますし、もし市場で国債が額面割れしたら逆に買いのチャンスじゃないですか？豪ドルやニュージーの為替見たことあります？今かなり下がってますよ。中国なんか為替操作しすぎでインフレ寸前です。間違いないのは金ですが、今は高すぎて暴落のリスクがあります。まぁ一番間違いなくリスクが低いのは日本国債でしょうね。日本に住む限り円が下がってもあまり気になりませんよ。リスク取れて勉強もするならFXやったらいいと思います。ここで聞く前にもっと経済勉強したほうがいいです…...
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2011-09-12
中国で事業を始めます。日本等どうなっても良い。とおに廃れていますよ。糞みたいな国だ。...
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建蔽率・容積率に詳しい方の回答をきたいします。土地用途区分で建蔽率６０％・容積率２００％の第１種中高４の指定をされた土地２万４千㎡にマンションを建てたいと思ってますが、効率いい収益マンションの規模を教えてもらえると嬉しいです。地域には地下鉄駅まで１０分高速道路インターまで１５分の場所です。小・中・高校とも１５分圏内です。...

2011-08-22
前提は建築基準法上の６ｍ道路に接続しており、接道部分が１０ｍ程度あることです2万4千㎡は収益マンションのみを建築するには広すぎますので敷地の設定をすべきです。用途地域が住居系なので日影規制を受けることから東西に細長い敷地設定では高い建築物を建てることができません。おそらく店舗や建売住宅ｊ、分譲マンションなどと共同での開発計画になると思います。もし単独で日影や道路斜線の影響を考慮しなければファミリータイプなら６８０戸程度になりますこの数の需要があれば全部賃貸住宅でも支障ないのですが、大都市で無い限り需要が無いと思います。効率の良い収益マンションとは利回りを重視していると思います2万4千㎡の道路が接続している部分で比較的南北に長い敷地設定をして１００戸程度のマンションを１０００坪ほどで建てる計画はいかがでしょうか？その場所で需要があればワンルーム混在でも良いと思います...
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持ち家をローンで買うのは奴隷的な人生を送ることなのですか。私の周りで収益マンションの投資をしている人たちは、大成功してから最後に持ち家を買う人が多いです。最初に収益にならない持ち家に住宅ローンで借金を作るとその返済で一生が終わるからです。仮に貯金2000万円、借入2000万円で4000万円の家を買って一生が終わるなら、同じ4000万円で収益マンションを買うと、表面利回り12%、実質利回り10%でも、毎年250万円程度の現金収入があり、月11万円の賃貸に入っても、年間120万円もの収入があります。収益マンションの土地が自分のものになるばかりではなく、年間120万円を10年貯めれば、また２棟目が買うことができて資産を増やせます。ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」ではありませんが、負債でしかない持ち家にこだわることは愚の骨頂という考え方に賛成しますか。持ち家をローンで買いそれだけで終わってしまうのは、持ち家の奴隷になってしまうことですか。あるいはやはり、持ち家は大切で、不動産投資など蛇道ですか。...

2011-08-21
持ち家を持つことに特別な思い入れがある人もいるし、世間体だけで購入する人もいるでしょう。しかし、35年ローンが終わって自宅が資産になるといっても、築35年の建物に資産価値はゼロで、土地値の価値しかありません。それでも自分はこの家で一生を終えたいと言う人に持ち家を購入することに反対はしません。最初にローンで家を買う人と、収益不動産からの利益を得てから買う人でどちらが豊かな生活を送れるかは明白な気がします。不動産投資などリスクが大きくてとてもやれない、という人は堅実に住宅ローンを35年間払って自宅を残して下さい。多くの人が不動産投資を始めれば競合が増えて、うまみが無くなります。...
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